北京一半区县二手房降了！8月西城区二手房成交量环比降幅高达50％

相比于新房，二手房市场往往更具备“春江水暖鸭先知”的敏感性，因此上周末地产情报站特地实地探访了多个房屋中介门店。结果发现，实际情况可能比大家想象的还要复杂，两极分化的趋势已经相当明显。

看市场，二手房冷热不均

为什么专门去周末探访中介门店呢？其实很简单，周末对于很多人来说是休息放松的时间，但对于销售行业来说却是最繁忙的时间，大多数客户只有周末才会去租房买房。

通州近年算是北京二手房买卖和房屋租赁的热点地区，很多中介门店周末大多是满员工作，经常能看见身着正装的中介带人看房。不过上周日下午，地产情报站看见通州多家中介门店非常冷清，店内人员普遍不多，门店外三三两两地聚在一起聊天，显得比较清闲。要知道，去年周末时的画风可不是这样的。当时地产情报站探访同样的几家门店时，店内员工几乎都是在电脑旁工作或者出门带看的。

在采访中，房产经纪人普遍反映近期行情遇冷，有人告诉地产情报站：“最近通州租房和二手房置业者相比去年有比较明显的减少。”租赁市场方面，通州合租房中单个卧室的价格，普遍已经从1500元左右降到了1000出头。另外，以往很多人去通州买房图的就是“大”，但近期通州二手房成交的多是一居室、两居室，小户型比较受欢迎，大户型反而不太多，表现出市场逻辑出现了变化，刚需占比需求较多，大户改善型需求有所减少。

总体看，近期通州二手房市场热度依然不高，购房者占据交易主动权，议价意愿更强，相应的业主端则报价更理性，甚至愿意主动降价。

其实，成交量有所下降的不止通州。8月份二手房成交量环比下跌的除了通州以外，还有西城、昌平、怀柔和延庆。中原地产数据显示：西城区二手房成交量环比下降高达50%，降幅最大。此外，北京其他11个城区成交量都出现了上涨，其中顺义显得尤为拔尖，成交量环比上涨8%。

说完了成交量，再来看看价格。数据显示，北京9月二手房均价为57831 元/m ，环比8月的二手房均价57951 元/m ，下跌了0.21%。据安居客统计，北京16个区县中，有8个区9月份（截至9月22日）二手房价格环比上涨，剩下8个区环比下跌，其中西城区一个月来均价降了3556元，具体见下图。

我们回看上个月，8月份海淀、丰台、石景山、房山、怀柔、平谷、密云成交均价环比上涨，其余9区成交均价环比下降。可见，大部分区县持续降价已是不争的事实。

而西城区近期的成交量和均价都出现了明显下跌，这主要是因为该区实行了新的教育改革政策。自7月31日后，在西城购房并取得房产证的家庭，适龄儿童申请入小学时将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。简单来说就是，一套房产此前单一对应一所学校，而2020年7月31日之后，学生通过电脑随机派位的方法决定学生进入区域范围内的学校就读，入学的变数增大了。

西城学区房的教育红利优势不再后，8月西城区二手房成交量环比下降高达50%，是北京二手房下降幅度最高的区域。从下图可以非常明显地看出，西城区二手房市场在多校划片新政策落地后，房价开始断崖式下降。

从投资的角度来说，西城区的二手老破小已经光芒不再。4月30日学区房政策出台后，部分家长为了教育的确定性加快入市，“五一”假期链家在西城的交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。也就是说，多校划片激发的高单价优质学区房源需求大多在5-6月份就已经释放完成。

目前西城区买卖双方市场情绪较为平稳，在市场预期不强的情形下，上涨动力不足，预计大部分二手房还有下降空间。因为现在西城区房价已经很高了，9月二手房均价依然高达120197元/m ，比全市二手房均价57815元/m 高出太多。在学区政策红利已经不再的情况下，现在进场基本只能在山顶站岗，后市不容乐观。

读政策，新城地区仍存利好

西城区楼市活生生的例子，反映出我国楼市与政策的息息相关。

既然说到了政策，那就再看看最新的政策——北京市住建委9月11日正式发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》，强调要继续完善住房保障政策体系，坚持公租房、共有产权住房、市场租房补贴并举，精准保障城镇中低收入住房困难家庭、新市民、各类人才的住房需求；多渠道、多方式建设筹集政策性租赁住房，建立健全集体土地租赁住房建设推进长效机制，大力推动改建租赁型职工集体宿舍。

这一揽子政策表明，未来北京楼市在供给侧方面会持续加力，对于缓解供需矛盾会起到积极作用，说明未来北京楼市供需将逐渐趋于平衡，楼市整体更加稳定。

不过在此要提醒大家，共有产权房虽然便宜，不过购买条件相对更高。同时，从购房者来说，这类房子是没有办法完全拥有产权的，只适合满足最基本的居住需求，并不适合要求较高的置业者。例如，位于怀柔区的某共有产权房，项目销售均价20000元/平方米左右，该项目单套住房的购房人产权份额比例仅为70%，北京市燕怀保障性住房投资有限公司持有剩余30%份额。

回过头来再看看白皮书中的政策，其中提到的“坚持房地产调控目标不动摇，力度不放松”和“因区施策”，值得我们格外重视。

“坚持房地产调控目标不动摇，力度不放松”，意味着楼市调控是长期性的，未来会长期围绕房住不炒进行调控。而且后续调控可能不再针对全市，而是要“因区施策”，根据每个区的实际情况有针对性地出台政策。例如海淀、朝阳这些中心城区，自然和延庆、密云等远郊区的楼市情况不同，各自会有不同的具体方案和调控目标。

此外，白皮书还指出要“完善共有产权住房相关政策，修订共有产权住房建设导则，加大金融信贷政策支持，简化销售审核流程，引导中心城区人口向新城地区疏解”。

可能很多人不懂白皮书中说的新城地区是哪儿，北京2004版总体规划共规划了通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟为新城地区，具有承接中心城疏解的人口和功能、集聚新的产业、带动区域发展等功能。从这条可以看出来，未来北京会通过政策引导疏散中心城区人口向新城地区疏解，说明未来以上区域可能会新增人口和置业需求。

长期看，潜力比较大的要数顺义和通州。顺义作为北京发展较好的郊区，依托首都机场和空港经济发展区，宜居度高。顺义的重点新城建设已见成效，临空经济高端产业和现代制造业基地都将给顺义发展起到推动作用。政策方面，政府十三五规划对顺义“空港新城”有大力扶持，顺义借助这股东风，未来发展有政策红利。

再看市政府所在地通州，未来这里的配套投入相比密云、平谷、延庆、门头沟等远郊地区肯定会更加优越。通州环球影城明年5月开业，六环入地和综合交通枢纽开始施工，大量产业巨头、金融总部纷纷进驻运河CBD，城市配套不断丰富。

地理位置上，通州距离市中心也更近，更加适合工作和生活，也更容易吸引增量人口。虽然目前通州成交量进入蛰伏期，但随着经济回暖，需求也会复苏。

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