贝壳找房正式登陆纽交所 上半年新房收入首超二手房

本报记者/吴静/卢志坤/北京报道

北京时间2020年8月13日晚间，国内房产交易服务平台贝壳找房（英文名称Ke Holdings Inc。）在纽交所成功挂牌上市，股票代码为BEKE。

雪盈证券数据显示，贝壳找房开盘大涨75%，收盘时涨87.2%，总市值接近422亿美元，折合人民币约为2930亿元（汇率6.9451），成为国内市值最高的房产类企业之一。

此次贝壳发行价定为20美元/ADS（美国存托股份），共发行1.06亿ADS，另可行使1590万ADS超额配股权。此次上市募集资金约24.4亿美元，稀释后总市值达233亿美元（挂牌前）。承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通、中金公司等。

据了解，腾讯认购至少2亿美元；高瓴和红杉分别认购1亿美元；Fidelity认购至少2亿美元，与Fidelity关联的实体拟认购2亿美元。

此次上市的主体为贝壳找房，同时还包括链家、德佑，以及金融、装修等业务。募集资金大约30%用于研发，将继续投资平台功能和基础设施技术，包括大数据、人工智能和虚拟现实；约30%用于扩展新房交易服务；约25%用于服务产品多样化，以及业务运营扩展到新的地理区域。

平台成交额逾2万亿元

贝壳找房由链家网升级而来，成立于2018年4月，是以技术驱动的居住服务平台，业务包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等居住服务。其前身链家网以二手房交易业务起家，据了解，在二手房交易市场，国内目前主要有两种营利模式：一种是收端口费加竞价排名的模式，即让中介公司购买端口发布房源信息，也会有少量置顶信息，采用竞价方式收费；另外一种则是收取房屋交易手续费。

贝壳找房在二手房业务上采取的是后者。为了尽快促成交易，贝壳找房从前身链家时期就开始构建楼盘字典来确保房源信息的准确、丰富，以让购房者快速地了解房源基本信息，更快地进行购房决策；同时，贝壳找房还建立举报惩罚机制，打击虚假价格和房源。

基于链家时期所做的房源和数据积累，2018年，在链家的基础上，贝壳找房作为线上+线下模式的房产交易和服务综合平台成立。它所构建起的ACN（AgentCooperation Network，经纪人合作网络），将复杂的房产交易环节细化、数据化，从而促进不同中介人、不同品牌的中介公司之间的行业分工协作。

贝壳找房以平台模式引进各地中介机构品牌入驻，链家也成为贝壳找房平台上的“自营”品牌。从2017年至2020年第二季度，贝壳找房平台的门店已由原来的8030家扩展到42247家，而经纪人也从120214人发展到456047人。

在此基础上，贝壳找房不仅从事二手房交易业务，同时也开展新房销售、房屋租赁、房屋翻新、房地产金融解决方案等业务。根据招股书披露，其收入主要来源于住房交易和服务的费用及佣金，包括现有房屋交易、新房交易和新兴服务及其他服务三部分。

根据财报显示，贝壳找房的GTV（GrossTransaction Value，平台成交总额）在2017年和2018年分别为1.01万亿元、1.15万亿元，2018年同比增长13.7%。在2019年这一数据达2.13万亿元，同比增长84.5%。最新更新的招股书显示，今年上半年，贝壳找房平台GTV达到1.33万亿元人民币，相比上年同期的8900亿元增长49.4%。

在2017~2019年间，其营收分别是255亿元、286亿元、460亿元。今年上半年，贝壳找房总营收为272.61亿元，同比增长39.01%。

尽管规模和营收在不断增长，但贝壳找房仍处于亏损状态。招股书显示，贝壳找房在2017~2019年分别产生了5.38亿元、4.28亿元和21.80亿元的净亏损，今年上半年，继续亏损16.07亿元。

这与其高额的佣金拆分以及内部佣金和补偿形成的收入成本密切相关，主要是向协助完成交易的其他机构及渠道支付的佣金，以及向中介及销售人员支付的交易提成。

招股书显示，2017~2019年，贝壳找房的收入成本分别为207.2亿元、217.8亿元和247.1亿元。其中，用于内部佣金和补偿的费用占比最大，分别为156.6亿元、157.7亿元、194.4亿元。贝壳找房预计，因业务拓展需要，未来还将产生大量的成本和费用，短期内可能难以实现盈利。

但贝壳找房CEO彭永东解释称，如果从EBITDA（息税折旧及摊销前利润，即除去非主营业务收入和非经常性收入）数据来看，公司是盈利的。该数据不包括因收购和商业合作协议而产生的无形资产的摊销、物业和设备的折旧，以及以股份为基础的补偿费用等因素。在这一指标体系下，贝壳2017~2019年不仅持续盈利，而且2019年更是达到了最近3年的盈利峰值29.17亿元。

新房收入首超二手房

从主要业务情况来看，贝壳二手房交易业务在2017~2019年的营收分别为184.6亿元、201.5亿元和245.7亿元，2018年和2019年分别较前一年增长9.15%和21.94%。

虽然二手房交易仍是贝壳找房的基本盘，但近两年新房业务的增长表现十分“亮眼”。新房业务2017~2019年的营收分别为64.2亿元、74.7亿元和202.7亿元，2018年和2019年分别较前一年增长26.36%和171.35%。今年上半年，贝壳找房营业收入为272.6亿元，其中，新房业务收入为139.8亿元，这是贝壳找房新房业务营业收入首次超二手房业务，且占比超五成。

“新房和二手房联动关系较强，二手房是整个房产交易的基础，对于新房业务的转化作用十分重要。”彭永东对此表示。据了解，贝壳找房2017~2019年以及2020年前两季度二手房（含租房）佣金率分别为2.50%、2.45%、1.89%、1.73%、1.57%。而与此同时，新房交易渠道费率从2018年的2.6%上升至2019年的2.7%。

招股书显示，贝壳找房新房业务GTV从2017年的2526亿元增加至2019年的7476亿元，但2017、2018、2019年相应的毛利率分别是44.7%、40.5%、24.3%。2020年一季度已经下滑至18.2%，去年同期为31.4%。

在财务处理上，贝壳找房将新房全部佣金确认为收入，而将合作经纪公司的佣金分成确认为收入成本，在此基础上，贝壳2019年新房收入乃至总收入、成本均实现大幅增长。

成功上市

除了新房和二手房业务之外，贝壳找房前身链家在金融、装修等业务上也早有布局，其长租公寓品牌自如则已独立发展。

招股书显示，此次上市的主要资产分为四大部分：一是贝壳找房旗下的平台、技术型资产；二是天津小屋及旗下的金贝技术有限公司；三是链家垂直门店业务为主的中介服务资产；四是宜居泰和名下以贝壳金服、链链金融、理房通为主的金融资产。

据了解，贝壳找房2018年7月在开曼群岛注册成立了KE Holdings Inc.作为控股公司，当年7月起，该控股公司密集成立金贝（天津）科技有限公司等一系列WFOE（外商独资企业）公司，为通过VIE模式（国内称协议控制）在海外上市做准备。

同时，其链家、天津小屋信息科技有限公司、北京宜居泰和科技(23.940, -0.02, -0.08%)有限公司等境内业务运营企业与外商独资企业订立了一系列经修订和重申的合同安排，将股权质押给WFOE公司，由此搭建了KE Holdings Inc.控股的VIE架构。

此次IPO后，董事长左晖持股（B类普通股） 26.2%，此外，部分股东将其持有的A类普通股投票权授予左晖代理，因此左晖投票股权占比为42.4%，有82.8%的投票权；腾讯持股为11.1%，为第二大股东，有3.3%的投票权；软银旗下SVF II Shell Subco （Singapore） Pte. Ltd.持股为9.3%，有2.8%的投票权；高瓴资本持股为4.8%，有1.4%的投票权。

对于贝壳找房上市，左晖指出，未来可能会出现两个变化，一是更多的资源进入这个行业，二是可能会涌现更多的、新的竞争对手。“对于这两件事情，我还是比较兴奋的，因为对整个贝壳的组织都是一种优化。”

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